Affitto con riscatto e rent to buy

Aggiornato con: Legge 11 novembre 2014, n. 164 Circolare Agenzia delle entrate 19 febbraio 2015, n. 4/E Il settore immobiliare sta attraversando un periodo di forte crisi. Per facilitare l’acquisto degli immobili sono state introdotte delle nuove formule costituite dall’affitto con riscatto e dal rent to buy i cui termine sembra uguale ma i contratti presentano delle piccole differenze. L’articolo 23 del decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 o meglio noto come “Sblocca Italia” ha introdotto delle importanti novità in materia di rent to buy e di affitto con riscatto prevedendo delle specifiche tutele a favore del potenziale compratore. Preliminarmente, per effetto di tale disposizione i benefici fiscali riferiti all’edilizia sociale che consentono la possibilità per l’acquirente di riscattare l’immobile, dopo, almeno sette anni, sono stati estesi a tutti i settori. Il compratore potrà così scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione. Ma la vera novità consiste nella decorrenza degli effetti fiscali della compravendita, sia per il compratore che per il venditore che è posticipata al momento del riscatto dell’immobile e non parte dalla data di stipula del contratto di locazione. Al fine di tutelare le parti la norma prevede che il contratto di affitto con riscatto e il rent to buy siano redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritti presso la conservatoria dei registri immobiliari; non possono essere stipulati contratti in rent to buy riferiti a immobili ipotecati. I contratti si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. L’Agenzia delle entrate, con circolare 19 febbraio 2015 n. 4/E ha ampiamente illustrato il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette applicabile ai citati contratti distinguendo separatamente la relativa disciplina sia con riferimento ai soggetti che operano nel regime d’impresa sia per coloro che agiscono in tale veste, vale a dire i privati. La presente guida si prefigge di fornire al lettore dei chiarimenti relativamente agli aspetti civili e fiscali. L’affitto con riscatto consente al compratore di prendere in affitto un immobile versando un canone più alto di cui il cinquanta per cento costituisce un acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto. Diversamente il rent to buy consente al compratore di accumulare dei fondi che gli consentono di acquistare l’immobile al momento in cui rientra nei parametri richiesti dalla banca per ottenere un finanziamento. La suddetta guida è strutturata con tabelle esplicative e con delle esemplificazioni di carattere pratico; inoltre, nella stessa è stata inserita anche una sintesi delle altre formule contrattuali.